Immobilien und AMT: Vermietung oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Immobilien und AMT: Vermietung oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die alternative Mindeststeuer ist eine sehr wichtige Überlegung für Steuerzahler, die Immobilien besitzen, da nahezu jede Steuerregel für Immobilien für die AMT anders ist als für die reguläre Steuer. Dieser Artikel über Immobilien und AMT befasst sich mit Situationen, in denen die Person die Immobilie als Investition hält, typischerweise als Mietobjekt. Die Unterschiede in der steuerlichen Behandlung zwischen der regulären Steuer und der AMT können erheblich sein.

Zinsaufwendungen

Die Zinsen für die zum Erwerb der Immobilie aufgenommene Hypothek sind sowohl für die reguläre Steuer als auch für die alternative Mindeststeuer vollständig abzugsfähig. Im Gegensatz zu Einzelabzügen, die einen Steuervorteil für die Höhe der persönlichen Ausgaben ermöglichen, erlaubt das Steuergesetz im Allgemeinen alle Abzüge, die ein Steuerpflichtiger bei der Erzielung von Geschäftseinkommen vornehmen muss. Daher gelten die im vorherigen Artikel erörterten Einschränkungen für Hypothekenzinsen nicht.

Wenn jedoch das Eigenkapital des Mietobjekts als Sicherheit für ein zusätzliches Darlehen verwendet wird – beispielsweise eine zweite Hypothek -, muss der Steuerzahler prüfen, wie der Erlös dieses Darlehens zur Bestimmung der Zinsabzugsfähigkeit verwendet wird. Wenn der Erlös beispielsweise für einen Autokredit oder zur Finanzierung der Ausbildung eines Kindes verwendet wird, handelt es sich bei den Zinsen um nicht abzugsfähige persönliche Zinsen. Wenn der Erlös zur Verbesserung des Mietobjekts verwendet wird, sind die Zinsen abzugsfähig.

Vorschlag – Es ist am besten, wenn die Steuerzahler die persönlichen Kredite von den geschäftlichen Krediten trennen. Das Mischen der beiden führt zu Herausforderungen bei der Aufzeichnung und kann zu Streitigkeiten mit dem IRS führen.

Grundsteuern

Grundsteuern, die auf Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gezahlt werden, sind sowohl für reguläre Steuerzwecke als auch für die alternative Mindeststeuer vollständig zulässig.

Planungsidee – Wenn Sie die Möglichkeit haben, Ihre Grundsteuerrechnung in diesem oder im nächsten Jahr zu bezahlen, zahlen Sie sie in einem Jahr, in dem Sie über genügend Einnahmen aus der Immobilie verfügen, um keinen Mietverlust zu verursachen. Diese Strategie kann dazu beitragen, das Auslösen der unten beschriebenen Einschränkungen für den Verlust passiver Aktivitäten zu vermeiden.

Beispiel – In Florida werden Grundsteuerrechnungen im Oktober verschickt und sind nach folgendem Rabattplan zu zahlen: November – 4%, Dezember – 3%, Januar – 2%, Februar – 1%. Wenn Sie 2010 einen Verlust aus der Immobilie haben, aber 2011 Einnahmen erzielen möchten, zahlen Sie Ihre Rechnung nicht im November oder Dezember. Wenn Sie auf diesen kleinen Rabatt verzichten, können Sie die Regeln zur Verlustbegrenzung umgehen.

Abschreibung

Für zu Investitionszwecken gehaltene Immobilien sind Abschreibungen zulässig. Der Teil der Kosten, der auf Grundstücke entfällt, ist nicht abschreibungsfähig, aber für das Gebäude selbst und die Möbel, Geräte, Teppiche usw. kann ein Abschreibungsabzug vorgenommen werden.

Immobilien (dies ist die gesetzliche Definition des Hauses oder eines anderen Gebäudes), die zur Vermietung / Investition gehalten werden, dürfen nur für reguläre Steuerzwecke nach der “linearen” Methode über eine Nutzungsdauer von 27,5 Jahren abgeschrieben werden. Somit würde eine Immobilie mit 275.000 USD, die dem Gebäude zugewiesen ist, mit 10.000 USD pro Jahr abgeschrieben.

Persönliches Eigentum (dies ist die gesetzliche Definition von Dingen wie Möbeln, Geräten, Teppichen und dergleichen) kann für reguläre Steuerzwecke nach einer “beschleunigten” Methode über eine Nutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben werden. Eine beschleunigte Methode ermöglicht einen größeren Abschreibungsabzug in den ersten Jahren, wenn ein Veralterungs- oder Wertverlustfaktor berücksichtigt wird, den Sie bei neuen Immobilien sehen (Autos sind ein gutes Beispiel).

Für die Zwecke des AMT darf persönliches Eigentum jedoch nur linear abgeschrieben werden. Daher wird in den ersten Jahren ein AMT-Artikel generiert, wenn die beschleunigte Methode verwendet wird.

Planungsidee – für persönliches Eigentum sollten Sie die lineare Methode für reguläre Steuerzwecke wählen. Obwohl in den ersten Jahren ein geringer Steuervorteil aufgrund der höheren Abschreibungen aufgegeben wurde, könnte dies bedeuten, dass die Zahlung des AMT vermieden wird.

Aktiv / Passiv-Anlageregeln und die “Risikoregeln”

Ein Steuerpflichtiger, der bei der Verwaltung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht “aktiv” ist, darf Verluste aus Mietobjekten nicht zum Ausgleich anderer Erträge wie Gehälter und Löhne, Dividenden, Zinsen, Kapitalgewinne usw. verwenden. Stattdessen werden diese Verluste zurückgestellt, bis der Steuerpflichtige entweder die verkauft Eigentum oder generiert passives Einkommen aus dieser oder anderen passiven Investitionsquellen.

Die Risikoregeln verweigern in ähnlicher Weise die Verwendung dieser Art von Verlusten, sofern der Steuerzahler die Investition mit geliehenem Geld erworben hat und keine persönliche Haftung für die Schulden hat.

Planungsidee

Wenn diese Verlustbeschränkungen gelten, berücksichtigen Sie die oben genannten Planungsideen, um die jährlich verursachten Verluste zu minimieren. Sie tun dir sowieso nichts Gutes.

Verkauf der Immobilie

Beim Verkauf von Miet- / als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien können verschiedene AMT-Probleme auftreten. Zum einen kann Ihr Gewinn oder Verlust für die AMT anders sein als für reguläre Steuerzwecke. Dies würde verursacht, wenn unterschiedliche Abschreibungsmethoden angewendet würden. Wenn beispielsweise das persönliche Eigentum für reguläre Steuerzwecke mit einer beschleunigten Methode abgeschrieben würde, wäre die Grundlage für dieses Eigentum bei der Berechnung des Gewinns oder Verlusts aus dem Verkauf anders, da die lineare Methode für alternative Mindeststeuerzwecke verwendet werden musste.

Der Gewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist im Allgemeinen ein Kapitalgewinn, obwohl ein Teil je nach angewandter Methode der beschleunigten Abschreibung als ordentliches Einkommen behandelt werden kann. Kapitalgewinne an und für sich sind kein AMT-Posten, können jedoch dazu führen, dass AMT ausgezahlt wird. Dies liegt daran, dass der AMT-Befreiungsbetrag für Steuerzahler bei bestimmten Einkommensniveaus ausläuft, sodass dieses zusätzliche Einkommen zur Reduzierung der Befreiung führen kann, was wiederum das zu versteuernde Einkommen für die Zwecke der alternativen Mindeststeuer erhöht.

Inspiriert von George Bauernfeind

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